2023年上半年，廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇，但動力稍顯不足。甲級辦公樓市場租賃需求雖有所回暖，但61萬平方米的新增供應(yīng)仍導(dǎo)致空置率環(huán)比上升約3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到21.8%，因此租金繼續(xù)承壓。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，租賃成交較去年同期上升128%。頭部跨境電商推動非保稅物流倉儲市場去化，但難抵空置率突破20%。房地產(chǎn)投資市場總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。

【資料圖】

仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“上半年，隨著貨運(yùn)規(guī)模與人員流動合理增長，廣州繼續(xù)發(fā)揮‘流量經(jīng)濟(jì)大市’的優(yōu)勢，以固有優(yōu)勢疊加新流量涌入，推進(jìn)存量資源優(yōu)化調(diào)整，塑造新的產(chǎn)業(yè)盈利模式，帶動經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。同時(shí)，信貸對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度穩(wěn)健，助力企業(yè)經(jīng)營預(yù)期改善，促進(jìn)辦公樓租賃市場加快尋找企穩(wěn)支撐點(diǎn)。文旅、餐飲消費(fèi)提速明顯，零售市場活力有所提振。隨著下半年廣州經(jīng)濟(jì)充分發(fā)揮全面的穩(wěn)增長政策效力，廣州商業(yè)物業(yè)市場有望增強(qiáng)復(fù)蘇動能，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)步提升。”

甲級辦公樓

*廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場

2023年上半年，得益于社會生產(chǎn)生活秩序回歸正常，廣州經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出穩(wěn)定恢復(fù)的基本態(tài)勢，部分指標(biāo)持續(xù)加速復(fù)蘇。以全市社會消費(fèi)品零售總額為例，1至5月份該指標(biāo)同比增長9.2%，增速比一季度提高逾3個(gè)百分點(diǎn)，其中5月當(dāng)月的同比增幅更高達(dá)13.3%。然而，各部門復(fù)蘇仍不均衡，如部分工業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)1至5月間繼續(xù)同比下跌，可見推動經(jīng)濟(jì)回暖的動力仍稍顯不足。

隨著各類經(jīng)濟(jì)活動有序復(fù)蘇， 2023年上半年廣州甲級辦公樓租賃市場活躍度與去年下半年相比有所回升，租賃問詢和項(xiàng)目考察等活動熱度見漲。但是，由于短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和企業(yè)擴(kuò)張的不確定性仍然存在，大多數(shù)企業(yè)當(dāng)前依然傾向于采取相對謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)策略，對租賃成本較為敏感，這在一定程度上延緩了租賃需求的恢復(fù)和釋放。

從實(shí)際租賃成交情況來看，今年上半年的整體租賃需求較去年下半年有所回暖，但仍處于修復(fù)階段，全市凈吸納量合計(jì)約為15萬平方米。

值得注意的是，上半年內(nèi)仲量聯(lián)行記錄到數(shù)宗租賃面積達(dá)4,000平方米或以上的成交，其中多數(shù)于琶洲子市場內(nèi)錄得，均屬于節(jié)約成本型搬遷或升級擴(kuò)租類型。由此可見，部分具備一定承租能力且對辦公空間需求較大的企業(yè)正利用廣州辦公樓市場當(dāng)前處于“租戶市場”的契機(jī)，以相對可控的成本，完成企業(yè)辦公空間的擴(kuò)充、升級和整合。

市場供應(yīng)方面，今年上半年全市新增供應(yīng)約為61萬平方米；其中，二季度共有4個(gè)辦公樓項(xiàng)目竣工約43萬平方米入市。由于目前的租賃需求未能顯著帶動市場去化，在上半年新增供應(yīng)的影響下，截至二季度末，廣州辦公樓市場空置率約為21.8%，環(huán)比上升約3個(gè)百分點(diǎn)。

今年第二季度，廣州全市辦公樓租金延續(xù)下跌趨勢，環(huán)比下滑約1.5%。市場租賃需求復(fù)蘇較緩，空置率持續(xù)走高，企業(yè)租戶成本控制意識日益增強(qiáng)等因素導(dǎo)致辦公樓業(yè)主議價(jià)能力繼續(xù)走弱；尤其對于琶洲等新興片區(qū)的辦公樓項(xiàng)目而言，加速去化仍是其首要目標(biāo)，因此業(yè)主愿意在議價(jià)階段作出讓步，力求在新增供應(yīng)沖擊下尋求更多“戰(zhàn)略緩沖”的空間。

市場展望

2023年以來，我國經(jīng)濟(jì)在一季度實(shí)現(xiàn)超預(yù)期反彈，并在二季度逐步進(jìn)入以消費(fèi)恢復(fù)性增長驅(qū)動、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)分化的經(jīng)濟(jì)修復(fù)常態(tài)。仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“展望下半年，“常態(tài)化”經(jīng)濟(jì)增長和“穩(wěn)增長”的主旋律預(yù)計(jì)將得到延續(xù)，但短期內(nèi)社會有效需求和經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)生動力的恢復(fù)仍面臨挑戰(zhàn)，中國經(jīng)濟(jì)的增長將繼續(xù)面臨一定不確定性。這會在一定程度上對企業(yè)的預(yù)期和信心造成擾動。”

馬煒圖指出，在這種情況下，企業(yè)未必能夠快速扭轉(zhuǎn)當(dāng)前相對謹(jǐn)慎、以成本為導(dǎo)向的不動產(chǎn)策略，這不利于年內(nèi)廣州辦公樓市場租賃需求與租金水平的修復(fù)。

結(jié)合年內(nèi)辦公樓市場供應(yīng)來看，全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將突破100萬平方米，因此空置率將很有可能延續(xù)當(dāng)前的上行趨勢。另外，由于租賃需求在年內(nèi)預(yù)計(jì)仍需要時(shí)間來進(jìn)行修復(fù)，存量空置的去化依然面臨挑戰(zhàn)，新竣工入市項(xiàng)目之間的競爭也將繼續(xù)存在；為推動去化，業(yè)主可能會保持較為進(jìn)取的心態(tài)和定價(jià)策略，以爭取成本節(jié)約型的企業(yè)租戶。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

*指廣州優(yōu)質(zhì)購物中心市場

2023年上半年，受疫情管控放松、“五一” 假期及廣交會等多重因素積極影響，廣州客流量較去年明顯反彈。廣州市交通運(yùn)輸局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， “五一” 期間廣州地區(qū)累計(jì)到發(fā)旅客705.4萬人次，同比增長290.2%。線下住宿及餐飲業(yè)消費(fèi)復(fù)蘇顯著，零售額同比增長26.6%，帶動了消費(fèi)市場整體回暖。

餐飲消費(fèi)的復(fù)蘇帶動了整體租賃需求回暖，核心商圈優(yōu)質(zhì)鋪位快速去化，非核心區(qū)域空置許久的餐飲店鋪也實(shí)現(xiàn)去化，使得全市整體空置率有所下降。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的廣州全市優(yōu)質(zhì)購物中心成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，餐飲業(yè)態(tài)租賃成交總數(shù)為144筆，較去年同期上升128%。新增餐飲店鋪中以能夠迎合年輕消費(fèi)群體就餐習(xí)慣的湘辣辣、慫重慶火鍋以及師烤豆花烤魚等地方特色風(fēng)味餐廳為主，相關(guān)品牌均錄得多筆租賃成交。

除餐飲業(yè)外，其他零售業(yè)態(tài)租賃需求復(fù)蘇態(tài)勢則較為緩慢。由于消費(fèi)者信心并未恢復(fù)至疫情前水平，消費(fèi)乏力的現(xiàn)狀仍需時(shí)日才有可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)改善。在營業(yè)收入尚未全面恢復(fù)的情況下，大部分零售商更傾向于降本以及重視租售比的管理策略，對線下門店擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度。部分本土經(jīng)濟(jì)服飾類品牌一方面為迎合年輕消費(fèi)者群體的購買力，另一方面趁租金低位而吸納優(yōu)質(zhì)購物中心內(nèi)的店鋪，以此提高品牌知名度以及增加線下銷售渠道。

2023年上半年廣州零售物業(yè)市場迎來1個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)面積約6萬平方米。項(xiàng)目為位于廣州科學(xué)城的黃埔大悅匯，是由大悅城控股商業(yè)攜手黃埔文化集團(tuán)合作打造的輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目。

租金層面，僅有天河北商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目因核心地理位置零售資源稀缺而持續(xù)受到零售商追捧，租金保持增長態(tài)勢。其他市區(qū)商圈以及市郊項(xiàng)目皆受制于零售租賃需求復(fù)蘇的不均衡以及大部分零售商收入恢復(fù)緩慢導(dǎo)致承租能力有限，租金依然呈現(xiàn)下行趨勢。截至2023年二季度，市區(qū)租金水平較去年年底增長了1.6%，而郊區(qū)租金水平下降1.1%。

市場展望

作為2023年的重點(diǎn)工作，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“著力擴(kuò)大內(nèi)需，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”，地方政府勢必推動更多政策落地。除了簡化連鎖企業(yè)經(jīng)營許可審批的條件和流程，并支持企業(yè)品牌的外擺促銷活動以外，廣州今年將繼續(xù)發(fā)放億元政府消費(fèi)券，并且對汽車、家電等大宗消費(fèi)給予綜合性補(bǔ)貼來刺激消費(fèi)。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“預(yù)計(jì)下半年廣州零售地產(chǎn)市場將延續(xù)二季度的常態(tài)化恢復(fù)，然而消費(fèi)復(fù)蘇的不均衡以及市場主體和個(gè)體消費(fèi)者信心恢復(fù)緩慢給未來帶來了不確定性與挑戰(zhàn)。”

廣州零售地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將有4個(gè)新項(xiàng)目在下半年入市，新增供應(yīng)達(dá)24萬平方米。新入市項(xiàng)目在市區(qū)核心區(qū)域、市區(qū)非核心區(qū)域以及市郊均有分布。由于部分項(xiàng)目前期招商效果不理想，空置率可能會較高，給全市整體空置率增加上行壓力。項(xiàng)目租金表現(xiàn)預(yù)計(jì)將持續(xù)分化，天河北商圈頭部項(xiàng)目將繼續(xù)享受優(yōu)質(zhì)且稀缺資源所帶來的租金溢價(jià)。在番禺萬博等靠近旅游景區(qū)及年輕人群集中的商圈，零售商因營業(yè)收入恢復(fù)較快而擁有更高的承租能力。然而，部分市區(qū)非核心區(qū)域的成熟項(xiàng)目由于客群固定而零售收入難以在短期內(nèi)恢復(fù)到疫情前的水平，導(dǎo)致部分零售商選擇試水其他新興區(qū)域，其租賃需求放緩導(dǎo)致租金難以維持增長態(tài)勢。其余市郊項(xiàng)目則因?yàn)槭芟M(fèi)與租賃需求復(fù)蘇不均衡的影響較大，整體租金重回上升軌道尚待時(shí)日。

華南非保稅物流倉儲市場

2023年上半年，隨著華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會活動全面復(fù)常，消費(fèi)復(fù)蘇驅(qū)動經(jīng)濟(jì)整體向好。然而，不同城市、不同領(lǐng)域工業(yè)生產(chǎn)復(fù)蘇不均衡并出現(xiàn)復(fù)蘇強(qiáng)度分化，個(gè)別城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)延續(xù)下行態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長前景仍面臨挑戰(zhàn)。但值得注意的是，跨境商貿(mào)行業(yè)表現(xiàn)亮眼。以廣州為例，今年1至5月廣州市一般貿(mào)易（含跨境電商）進(jìn)出口明顯提速，同比增長30.2%，增速比去年同期提高10.4個(gè)百分點(diǎn)，可謂“風(fēng)頭正盛”。

隨著華南地區(qū)跨境商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與擴(kuò)張，相關(guān)企業(yè)對于倉儲空間的需求正處于上升期。今年上半年，仲量聯(lián)行觀察到多家跨境電商頭部企業(yè)在華南地區(qū)完成了體量可觀的租賃成交，如三家頭部跨境電商企業(yè)于上半年在廣州、東莞和佛山三市合計(jì)租下了逾60萬平方米的非保稅倉儲空間，顯著推動了市場去化。

雖然跨境電商行業(yè)租賃需求增長迅速，但在經(jīng)濟(jì)前景不確定性尚存的情況下，第三方物流企業(yè)和國內(nèi)頭部電商等華南地區(qū)非保稅倉儲物流市場的傳統(tǒng)租戶的租賃需求卻有所下滑。對于第三方物流企業(yè)而言，由于終端客戶愈發(fā)關(guān)注運(yùn)營的成本和效率，其擴(kuò)張意愿和承租能力因此受到一定影響。而國內(nèi)頭部電商則更傾向于將倉儲需求整合至自有的區(qū)域配送中心項(xiàng)目中，外租需求有所減弱。

2023年上半年，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州組成的華南地區(qū)五大非保稅物流倉儲市場（以下簡稱“華南五市”）新增供應(yīng)體量可觀，合計(jì)約116萬平方米。因此，截至二季度末，除上半年無新項(xiàng)目入市的深圳，以及年內(nèi)新項(xiàng)目去化情況較為理想的佛山以外，其余三個(gè)城市的非保稅物流倉儲市場空置率與去年年末相比均有不同程度的上升。其中，二季度廣州非保稅物流倉儲市場的空置率更突破20%，與去年年底相比上升超過10個(gè)百分點(diǎn)。

整體而言，2023上半年華南非保稅物流倉儲市場租金增速有所放緩，華南五市二季度租金同質(zhì)環(huán)比增長率均不足1%，部分城市受新增項(xiàng)目租金低于市場水平影響，整體租金環(huán)比名義增長率為負(fù)數(shù)。一方面，新項(xiàng)目的入市為存量租戶提供了更多選擇，部分存量租戶在續(xù)租談判過程中更為主動，壓制了租金遞增的空間。另一方面，頭部跨境電商作為當(dāng)前市場上的租賃“主力”，需求體量大、議價(jià)能力強(qiáng)；而且此類企業(yè)由于SKU（庫存量單位）數(shù)量大，更傾向于租用大面積的倉儲空間以方便管理，因此業(yè)主往往會在租金談判過程中適當(dāng)讓步，以推動項(xiàng)目去化。

市場展望

中國經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)將延續(xù)當(dāng)前以消費(fèi)的恢復(fù)性增長為主要驅(qū)動力的復(fù)蘇模式，而消費(fèi)的復(fù)蘇有助于企業(yè)信心和預(yù)期的修復(fù)，且對于下半年華南地區(qū)非保稅物流倉儲租賃需求也將起到一定的支撐作用。

目前，數(shù)家國內(nèi)頭部跨境電商企業(yè)依然在華南地區(qū)積極尋求擴(kuò)張機(jī)會。仲量聯(lián)行華南產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事楊靳一表示：“預(yù)計(jì)此類企業(yè)在今年下半年將繼續(xù)成為租賃需求的重要來源，助力市場去化。不過，由于華南五市預(yù)計(jì)仍將有超150萬平方米新增供應(yīng)在下半年入市，部分城市的非保稅物流倉儲市場空置率將繼續(xù)面臨上行壓力，業(yè)主可能需要面對愈發(fā)激烈的市場競爭。在大量新增供應(yīng)集中出現(xiàn)的短期沖擊下，部分業(yè)主，尤其是新竣工項(xiàng)目的業(yè)主在議價(jià)時(shí)恐將處于更為不利的地位，這也會使得整體租金增長的空間在下半年繼續(xù)承壓。”

地產(chǎn)投資市場

自今年春節(jié)后，國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)活動明顯復(fù)蘇，今年上半年華南區(qū)以廣深為主的房地產(chǎn)大宗交易錄得數(shù)據(jù)約為164億元，達(dá)到去年全年交易額的71%。今年1-6月，廣州地區(qū)房地產(chǎn)大宗交易主要發(fā)生在琶洲CBD、魚珠CBD及科學(xué)城中心區(qū)，總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。以物業(yè)類型劃分，占比最高的是辦公樓，約76.6億元，約占65%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近42萬平方米，占比約82%。

雖然成交量有序恢復(fù)，但物業(yè)收入增長預(yù)期承壓以及資本化率上升的雙重影響下，廣州辦公樓資本值對比去年第四季度下降2.4%。

除辦公樓物業(yè)外，零售類資產(chǎn)得益于消費(fèi)快速恢復(fù)以及退出途徑的清晰化預(yù)期，關(guān)注度有所回升。物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園及長租公寓依然是投資機(jī)構(gòu)關(guān)注的熱點(diǎn)板塊。

市場展望

仲量聯(lián)行廣州投資及資本市場部董事伍啟泰表示：“房地產(chǎn)企業(yè)資金回收壓力仍在，因此去庫存依舊是接下來的主流。存量項(xiàng)目及增量項(xiàng)目為投資者創(chuàng)造更多交易可能的同時(shí)，也提高了項(xiàng)目間競爭的烈度。”

上半年的經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)定恢復(fù)，但經(jīng)濟(jì)回升向好的動力仍有改善空間，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中顯現(xiàn)出不均衡性，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)還將面臨挑戰(zhàn)，疊加新增的辦公物業(yè)供應(yīng)將加大整體去化壓力，將對辦公物業(yè)資本值的保持穩(wěn)定帶來挑戰(zhàn)，但考慮到整體發(fā)展前景不確定因素正在減少，預(yù)期資本值變動波幅不大。

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備注：文中所述租金及售價(jià)，均基于建筑面積。

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